จับตาตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออก EEC ปี 2568 มีแนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้น แจงกลุ่มนักลงทุนจีนตบแถวเข้ามามากสุด ตามด้วยกลุ่มสแกนดิเนเวีย เผยการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ EEC ปูทางได้ดี ส่งผลให้จังหวัดชลบุรี จังหวัดระยองเป็นพื้นที่ที่น่าสนใจสำหรับการลงทุน
26มี.ค.2568 / ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ( REIC ) จัดเสวนา “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออก EEC ปี 2568” โดยมีผู้ร่วมเสวนา ประกอบด้วย นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี นายทายาท กาญจนะจิตรา นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยอง และดำเนินรายการ โดย นายบริสุทธิ์ กาสินพิลา กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด และผู้อำนวยการหลักสูตร The NEXT Real ซึ่งมีผู้สนใจเข้าร่วมฟังสัมมนาเป็นจำนวนมาก ณ ห้อง แกรนด์บอลรูม ชั้น 4 โรงแรม Radisson Blu Plaza Bangkok เมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2568
นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ รักษาการในตำแหน่ง ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหาร ในฐานะผู้บรรยายได้นำเสนอภาพรวม สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ภาคตะวันออก ( ECC ) ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา จากผลการสำรวจภาคสนามไตรมาส 4 ปี 2567 ดังนี้
อสังหาริมทรัพย์ จังหวัดชลบุรี จะเป็นตลาดของห้องชุด เป็นชาวต่างชาติมาลงทุนในพื้นที่เมืองท่องเที่ยว พัทยา บางละมุง เป็นชาวต่างชาติเข้ามาช่วงหลังโควิด อันดับ 1 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวอิสราเอล คอนโดฯริมทะเลจะได้รับความสนใจจำนวนมาก คอนโดฯที่ห่างจากหาดอยู่ไกลทะเล โดยส่วนใหญ่ชาวต่างชาติจะเลือกซื้อคอนโดฯตั้งแต่ชั้น 10 ขึ้นไป ส่วนชลบุรีเริ่มขายคอนโดฯที่มีขนาด 2 และ 3 ห้องนอนได้ ขณะเดียวกัน วิลล่ากลับกลายเป็นนักลงทุนชาวไทยที่สนใจไม่ใช่ชาวต่างชาติและขยับลงมาเล่นราคาล่างมากขึ้น โดยไตรมาส 4 ไตรมาสสุดท้ายของ ปี 2567 มีการโอนมากขึ้น ผลมาจากมาตรการรัฐบาล ลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดฯไม่เกิน 7 ล้านบาท
อสังหาริมทรัพย์ จังหวัดระยอง จะเป็นตลาดของบ้านจัดสรร ไม่ใช่ห้องชุด ผู้ซื้อจะเป็นคนไทยในพื้นที่เป็นหลัก ไม่ใช่ชาวต่างชาติ และการเปิดตัวโครงการใหม่ ไตรมาส 4 ปี 2567 ลดลงทั้งบ้านเดี่ยว และห้องชุด หายไปมากกว่า 50% สำหรับห้องชุดในไตรมาส 4 ปี 2567 ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท มีชาวต่างชาติมาซื้อมีโอนมากขึ้น เป็นกลุ่มชาวสแกนดิเนเวีย
อสังหาริมทรัพย์ จังหวัดฉะเชิงเทรา จะมีอสังหาริมทรัพย์เป็นบ้านเดี่ยว ในพื้นที่ อ.เมืองฉะเชิงเทรา มากสุด ขายบ้านเดี่ยว และบ้านแฝดได้มากสุดในพื้นที่เขต อ.บางปะกง เฉลี่ยราคา 3 – 5 ล้านบาท ราคาบ้านจัดสรรเคยสร้างราคาสูงสุด 6 ล้านบาท ในไตรมาส 1 และสร้างราคาลดลง ในไตรมาส ที่ 2 ถึงไตรมาสที่ 4 ไตรมาสสุดท้าย ปี 2567 เหลือที่ราคา 2- 3 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ไม่มีการสร้างอาคารห้องชุดใหม่ในไตรมาส ที่ 3 และ ไตรมาสที่ 4 ไตรมาสสุดท้าย ปี 2567
ภาวะเศรษฐกิจกับการปรับกลยุทธ์ตลาดที่อยู่อาศัย ภาคตะวันออก EEC ปี 2568
นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัดชลบุรี ไตรมาส 1-3 ปี 2567 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ชลบุรี ประมาณ 60,000 ล้านบาท มีแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์เติบโต ดังนี้
อันดับ 1 เป็นพื้นที่ อ.บางละมุง พัทยา 53% เป็นคอนโดฯวิวฝั่งทะเล ถ้าเป็นวิวภูเขาจะเป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์
อันดับ 2 เป็นพื้นที่ อ.ศรีราชา บ่อวิน 18%
อันดับ 3 อ.เมืองชลบุรี 17% บ้านที่ขายได้ราคา 3-5 ล้านบาท บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะขายไม่ออก ราคาบ้านเดี่ยวพื้นที่บางแสน ราคาสูงกว่าบ้านเดี่ยวในพื้นที่ อ.ศรีราชา
อย่างไรก็ตาม บนเวทีเสวนา ระบุว่าในปี 2568 การลงทุนของนักลงทุนต่างประเทศในภาคอสังหาริมทรัพย์ของพื้นที่จังหวัดชลบุรีมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะจากกลุ่มนักลงทุนจีนที่เข้ามาลงทุนในโครงการต่างๆ จะสนใจคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และโครงการเชิงพาณิชย์ ทั้งนี้ปัจจัยที่ส่งผลให้การลงทุนเพิ่มขึ้น เป็นความสัมพันธ์และความร่วมมือระหว่างประเทศที่ดีระหว่างไทยและจีน ส่งผลให้เกิดความมั่นใจในการลงทุน การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ EEC ทำให้จังหวัดชลบุรีเป็นพื้นที่ที่น่าสนใจ สำหรับการลงทุน อีกทั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจหลังการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้นักลงทุนมีความมั่นใจในการลงทุนมากขึ้น และมีการขยายตัวของพื้นที่การอยู่อาศัยในพื้นที่บางละมุงและพัทยาของชาวต่างชาติ
ส่วนปัญหาที่เกิดขึ้น ในสถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบันทำให้อำนาจในการซื้อลดลง หนี้ครัวเรือนที่สูง อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ ประกอบกับต้นทุนการพัฒนาโครงการต่างๆที่เพิ่มขึ้น ราคาที่ดิน ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง กระแสเงินสดของผู้ประกอบการ ส่งผลให้ปริมาณอสังหาริมทรัพย์คงเหลือในตลาดสูงพอควร นี่คือสิ่งที่ต้องรีบแก้ไขเพื่อให้กลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติ และชาวไทย สามารถขับเคลื่อนด้านการลงทุนได้ง่าย
สำหรับแนวทางการแก้ไขปัญหา หากกลุ่มลูกค้าใหม่ที่มีศักยภาพมากขึ้นเข้ามาซื้อ และ สามารถแก้ไขปรับปรุงเครดิตได้ง่าย ปรับราคาตามความเหมาะสมของตลาด เร่งระบายสินค้าในกลุ่มที่มีมูลค่าต่ำกว่า 2 ล้านบาทเพื่อลดระยะเวลาการดำเนินโครงการและภาระดอกเบี้ย ปรับลดปริมาณโครงการ และสินค้าคงเหลือให้เป็นไปตามกลไกตลาด หาที่ดินใหม่ที่ยังปรับราคาไม่สูง และพัฒนาสินค้าที่มีความคุ้มค่าและได้ประโยชน์ใช้สอยตรงกลุ่มลูกค้ามากยิ่งขึ้น และสุดท้ายปรับกลยุทธในการบริหารโครงการ
ด้านนายทายาท กาญจนะจิตรา นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าวถึงอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดระยองว่ามีเริ่มมีชาวต่างชาติ กลุ่มสแกนดิเนเวีย มาซื้อที่ดินในนามบริษัท เป็นทั้งบริษัทจริง และเป็นบริษัทนอมินี จดขึ้นมาโดยใช้นอมินี ซึ่งเรื่องนี้หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องควรลงมาตรวจสอบและเร่งแก้ไขโดยด่วน
กัลฑภรณ์ สุขเย็น รายงาน
